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2009/06/18(木)08:00
前回の補足↓

土地境界の確認をする際必要となってくるのは、

1.隣接地所有者との立会により設置した境界杭(物による証拠:物証)

2.上記境界杭設置後作成された測量の成果としての図面(書類による証拠:書証)

この2つが揃って初めて土地境界が確認できていると言えます。



前回の続き

公図に表示された土地境界について問題の大部分は以下の2パターンがあります。(特殊な

ケースもありますが、ここでは省略します。)

1.公図が字図で地積測量図も無い場合。(書証も物証も無い)

2.字図以外の公図。又は地積測量図が存在するが、現地に境界杭が見当たらない場合。

(書証はあるが物証が無い)



文章で書くと分かりにくくなるので、土地境界確認作業をフロー図にしました。

土地境界確認までのフロー図(クリックで拡大)

フロー図

このような順序の元、土地境界の確認がされていきます。



当初法務局備え付け地図(公図)の説明のみのつもりだったのですが、だんだん脱線して土

地境界確認作業にまで話が及んでしまいました。

ちょっとややこしく書いてしまった感が・・・たはー



新たに土地境界の確認作業を行った場合の注意点

境界杭の設置の後、作成した図面(書証)を法務局に登記することにより、図面は新たに「地

積測量図」として、法務局に永久に保管されます。

あとは境界杭(物証)を大事に保管してください。



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2009/06/17(水)08:00

前回の続き。

まず、前回も少し触れましたが、一言で「公図」と言ってもいくつかの種類があります。



代表的な公図の種類と簡単な説明 

1.字図(旧土地台帳附属地図とも言います)

  明治時代に行われた「地租改正」により作成された図面。

  土地登記の元となる物ですが、100年以上前の測量技術により作成されているため、精

  度に難あり。 

2.国土調査事業により作成された地図

  1.の字図を元に土地の再調査,測量を経て作成された図面。 

3.土地区画整理事業により作成された地図

  一定の範囲について土地の区画,地図を一新したもの。

  農地における耕地整理事業(綺麗に四角に整地された田んぼ。見たことあります?)が代

  表的。 

4.土地改良事業により作成された地図

  3.と同じく一定の範囲について土地の区画,地図を一新したもの。

  中心部の市街地や住宅地によく見られます。


これらは法務局(登記所)で公図の写しを請求すると欄外に種類が表示されていますので、確

認可能です。


又、公図の附属図面として「地積測量図」があります。

これは1筆又は数筆の土地について境界の測量成果を図化したものであり、境界を示す重要

な図面です。

サンプル画像(クリックで拡大)

地積測量図



公図について概要的な説明は以上です。

ここからはその公図をどのように利用するのかについて書きます。

ポイントは公図に表示された土地の境界はドコ?です。



上記2,3,4の公図、及び附属図面である地積測量図について。

これらはほとんどの場合、事業によって境界杭の設置がされています。

図面を確認しながら現地を歩き、折れ点あたりに境界杭があればこれで土地の境界は確認で

きます。


問題は

  1.公図が字図で地積測量図も無い場合

  の公図及び附属図面である「地積測量図」を利用し、現地確認を行ったが境界杭

  が見当たらない場合。

実際はこれらのパターンがほとんどなのですが。汗;

以下次号

2009/06/16(火)09:12
今回は地図について説明します。

地図といいますと一般的には小学校の頃に習った地図をイメージします。

地図記号や等高線、色塗りされたものですね。

しかし、不動産登記法でいう地図(区別の為「公図」と表示します)はまったくの別物と考えて

いいでしょう。

まずはサンプル(クリックすると大きくなります)

公図

これは公図の原型である「字図」を再製したものです。

単線で囲まれた区画に地番があるのみ。

とてもシンプルな造りです。

公図にはその他様々な事業によって作成される地域もありますが、

外見はあまり変わりません。

この公図に記載された区画と地番が前回説明した土地登記情報(登記簿とも言います)と連

動しており、誰でも閲覧可能となっています。

以下次号へ
2009/05/28(木)09:41

私が業務で関わっている不動産登記についてよくお客さんから質問される事を、今後出来る

だけわかり易く説明していきたいと思います。


まずは不動産について

不動産とは文字通り「物理的に動かない財産」のことで「土地」と「建物」を言います。

(立木や船舶等を差すこともありますが、特殊な事になってしまうので省きます)

その他の財産(家具,自転車等)を動産と言います。


動産はそれを直接保有(ポケットに入れたり,家に持って帰ったり)することが出来るので他人

に対して簡単に所有権を主張することが出来、又その動産を欲しい人は直接持ち主に売買の

相談を持ちかける事が出来ます。


不動産も法律上は動産と同じく当事者同士の意思(契約)によって所有権を移転する事が出

来ます。

しかし所有者がどんなに変わってもそれ自体動かす事が出来ませんのでその不動産の現在

の所有者は誰であるか、抵当権等が掛かっていないかを知ることは困難です。

不動産に対する様々な権利(所有権,抵当権,借地権等)を公に表示するための手段が不動

産登記です。


不動産登記は以下の3つの項目に分かれています。

1.表題部

  対象となる不動産はどの様なものであるか

  種類,構造,面積等が記載されます。

2.甲区

  その不動産の所有者は誰であるか

3.乙区

  所有権以外の権利(抵当権等)があれば権利の種類とその権利者


     土地登記事項証明書サンプル
土地登記

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建物登記


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